부동산 경매는 [말소기준권리]만 알면 끝난다.

부동산 부동산 신나는 노래

 

1. 부동산은 기세다.

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  인간에게 꼭 필요한 것. 의-식-주. 주를 가장 마지막에 놓은 이유는 아마 가장 중요해서 일 것이다. 보금자리를 찾기 위한 청년, 신혼부부, 가족, 1인 가구 등의 사투가 오늘도 벌어지고 있다.

 

  이러한 부동산을 싸게 취득할 수 있는 방법, 그러나 진입장벽이 있고 쉽지만은 않은 방법인 부동산 경매에서 가장 중요한 말소기준권리에 관하여 간단히 설명해보고자 한다.

 

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2. 내가 [말소기준권리] 때문에 인생을 다시 느껴. 우리 오래가자, 응??

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  경매로 나온 마음에 드는 부동산을 찾았다면, 그 부동산의 등기를 먼저 봐야한다. 그곳에는 각종 권리와, 당신이 나중에 그 부동산을 취득하였을 때 대신 갚아줘야 하는 금액의 권리들이 빼곡히 적혀있다. 부동산의 생활기록부라고 볼 수 있다.

 

  등기에서 가장 중요하게 봐야하는 것은 '말소기준권리'다. 당신이 부동산을 경매로 낙찰받았다면, '말소기준권리'의 이전권리는 남고, 이후의 권리는 소멸한다.

 

  쉽게 말하면 말소기준권리 전의 '기존 세입자 보증금 1억원'은 낙찰 후 갚아주어야 하지만, 말소기준권리 이후 보증금이나 채권들은 알빠노?라고 생각하면 된다. (물론 그것으로 인해서 법적/물리적 다툼이 일어날 수는 있다. 마치 치정싸움처럼)

 

  부동산에 대한 권리는 정말 많다. 하나하나 알고 싶으면 감정평가사를 따시고, 우리는 5가지만 알면 된다. 쉽게 예시도 덧붙였다.

 

말소기준권리 5가지
1. (근)저당권	은행이 돈을 빌려주면서 '안 갚으면 당신 부동산 경매로 팔아서 금액 가져갑니다' 권리
2. (가)압류	돈을 빌려주면서 재산 처분 못하게 막는 권리 (압류는 국가, 가압류는 개인)
3. 담보가등기	가등기는 나중에 내가 등기칠 꺼니까 딱 알아놔! 이런 권리.  가등기 설정 중, 배당을 요구했다면 담보가등기(부동산 처분해서라도 금액을 받겠다) 배당 요구 X면 소유권이전가등기(내가 나중에 ㄹㅇ로 매매할 것이다)  ->> 이 여부를 구분하지 못하면, 나중에 소유권을 빼앗기는 뜨악하는 상황이 발생합니다.
4. 전세권	건물과 토지 둘 다 설정된 전세보증금을 다시 받을 권리. 반드시 배당 요구(집 경매에 팔리면 보증금 배당해주세요)를 해야 효력이 발생함. (ex)만약, 건물에만 되어있다면, 후에 건물+토지 말소기준권리가 말소기준권리가 됨)
5. 강제경매개시결정	강제경매가 되었다는 날짜 기록

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3. 부동산은 파도! 올라갔으면 내려가고, 내려갔으면 다시 올라가는 거야!

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  요것만 알아도 내가 경매로 부동산을 낙찰받았을 때, 누구한테 얼마를 더 갚아줘야 하는지 알 수 있다. 가끔 가다가 경매 물건 중 10억 아파트가 여러 번 유찰되어 5억이 되어도 아무도 입찰을 시도하지 않는 경우에는, 말소기준권리 이전에 어마어마한 갚아줘야 될 돈이 있다는 것을 예상할 수 있다.

 

  당신의 자산 증식에 조금이라도 도움이 되었길!

 

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