[서론] 전세/월세 등 임대차할 때 꼭 적어야 할 특약 정리
부동산을 계약하다 보면, 매매계약서, 전세계약서, 월세계약서에는 법으로 명시된 약관뿐만 아니라 '특약'이라는 것이 들어간다. 이 특약은 임대인과 임차인 사이의 약속(애완동물 키우지 않기 등)으로, 나중에 다툼이 생길 때 입장에 따라 민법상으로 유리하게 작용한다.
대한민국에서 임차인(세입자)의 경우는 임대차3법 등 법적 보호장치가 많지만, 임대인(집주인)의 경우는 "너 집도 있는데 웬만한 건 봐주고 아주라!"식으로 거의 보호받지 못한다. 최근에는 6개월치 월세를 안 내고 오물을 방에 투척하고 도망친 임차인에게 법적으로 청구하기가 굉장히 어려워 속앓이를 하는 임대인의 인터뷰를 보기도 했다.
따라서 이번 칼럼에서는 임대인, 임차인의 입장에서 유리한 각각의 특약을 적어보고자 한다. 임차인의 경우, 인터넷에 유리한 특약들이 많이 보이지만 임대인의 경우에는 보이질 않아서... 세입자의 나라 대한민국에서 임대인을 구원하고자 적어본다.
[본론 1] 임대인(집주인)의 입장에서 유리한 특약
1. 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손, 고장과 소모품의 교체와 같은 비용은 임차인이 부담한다.
>> 세입자가 고장 내놓고 고쳐 달라하면 들이밀 특약. 단, 수도나 가스 같이 생존에 필수적인 요소들은 집주인이 수리해줘야 하는 게 법적으로도, 도덕적으로도 그러하다.
2. 현장방문 확인 후 현 시설 상태에서의 임대차 계약이며, 기본시설 파손 시 임차인은 원상복구하기로 한다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 원상복구 후 그 비용 및 공사기간 동안 발생한 임대인의 손해는 임차인이 부담한다.
>> 현 시설 상태에서 계약이라는 것이 중요하다. 만약 집 계약 때 못 본 심각하지 않은 하자를 계약 후에 고쳐달라고 할 때 보여줄 특약. 임차인이 오래된 벽지를 보고 'Okay, 대신 조금 싸게 해 주세요!'라고 해서 계약했다가, 싸게 계약 후 '잉잉 벽지 갈아주세요.' 할 때 대처할 수 있는 특약이다.
>> 또 원상복구의 의무와 손해배상청구한다는 말이 있으면 임차인이 더 조심히 쓸 가능성이 높다.
3. 임차인은 실내흡연, 애완동물 반입 및 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의를 얻는다.
>> 실내흡연은 벽지도 변색되고 집에 냄새도 배어서 심각한 문제다. 심지어 주변 주민과의 마찰도 생긴다. 애완동물 또한 마찬가지. 따라서 임대인의 동의를 얻어야 하고, 되도록이면 잘 관리하는 세입자를 구하는 걸 추천한다.
4. 퇴실 시 퇴실청소비가 발생한다. (5~20만 원)
>> 전 세입자가 퇴실 시 청소상태가 정말 좋지 않거나, 벽지가 찢어지거나, 관리를 하지 않아 곰팡이가 엄청 핀 상태일 수 있다. 이런 상태는 보증금에서 제하고 주는 것도 방법이다.
>> 그러나 웬만하면 청소만 하면 괜찮을 상태일 텐데, 이때 입주청소비에 따라서 청소금액이 발생할 수 있다고 적어 놓으면 좋다. 특약에 없다면 나중에 세입자가 깨끗한데 무슨 청소를 하냐고 떼를 쓸 수도 있기 때문.
5. 계약 만기 전 퇴실 시, 새로운 세입자 입주 전까지 월세+관리비 및 임대인 중개수수료를 세입자가 부담한다.
>> 이거는 당연한 거지만, 계약이 진행 중인데 다른 곳으로 이사를 가버리고 이제 거기 안 산다고 돈을 안주는 경우가 있다. 이것에 대비한 특약
6. 임대인과 임차인은 재계약 여부를 만기 2개월 전 또는 중도퇴실을 원할 시 임대인 및 부동산에 통보하며, 다음 세입자를 받을 수 있도록 협조하고 미통보 시 묵시적 갱신으로 자동연장한다.
>> 임대인의 경우 2020. 12. 10. 이전 계약은 6개월~1개월 전까지 계약갱신을 통보해주면 된다. 2020. 12. 10. 이후 계약은 6개월~2개월 전까지 계약갱신을 통보해 주면 된다. 세입자도 1개월 전, 2개월 전까지 나간다고 말해주면 된다.
7. 임차인은 계약일로부터 30일 이내 임대차 신고를 하여 본 계약서에 확정일자를 받고 입주와 동시에 전입신고를 한다.
>> 임차인이 [임대차 신고 + 확정일자 + 전입신고]를 주민센터에서 세트로 하는 게 속 편하다. 10분 컷이다.
[본론 2] 임차인(세입자)의 입장에서 유리한 특약 <임대인은 조심해야 하는 특약>
임차인에게 유리한 것은 정말 많다. 예를 들자면...
[전세보증보험 사용]
1. 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 협조하고, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급 금액 전액을 즉시 반환한다. (단, 임차인은 잔금 지급 후 1~2개월 내에 가입을 완료한다)
>> 세입자가 전세보증보험을 신청하면 집주인에게 통지가 간다. 전세보증금반환채권을 양도하는 건데... 이것을 집주인이 모르고 있다가 갑자기 받으면 킹받을 수 있다. 먼저 세입자가 집주인에게 세상이 흉흉하니 전세보증보험 사용합니다! 를 말하고 협조를 구하는 것이 현명하다. 이것도 임대인에게 하자가 있으면 계약 다 무효화하는 특약이니 임대인은 조심하자
[전세 대출 사용]
2. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
>> 전세대출을 3억 받을 수 있을 줄 알고 계약 다하고 심사 다했는데, 임대인(집주인)과 임차 목적물(아파트)를 돈 빌려주는 은행에서 조사를 해보니 아주 부실해보여서 전세대출심사에서 떨어지면, 이는 세입자의 잘못이 아니라 계약을 무효화할 수 있습니다. 다만, 임대인의 입장에서 보면 전세대출심사가 승인될 때쯤 계약이 무효화되면 방 들어올 사람도 찾기 힘들고 타격이 크므로... 먼저 권리적으로 깔끔한 아파트인 것을 보여주고 특약은 기재 안 하는 것을 추천한다.
3. 임대인은 잔금지급일 다음날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 등을 설정하지 않는다. 이를 위반할 시 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불한다.
>> 만약 잔금지급을 하고 전세를 들어가서 세입자의 전세금에 대한 대항력(내 돈 지키는 권리)을 발생시키기 전에, 집주인이 다른 권리를 설정해버린다면 경매를 해도 먼저 설정한 권리에게 돈이 넘어가서 전세금을 받지 못하는 상황이 발생한다.
>> 예를 들자면, 세입자가 5월에 10억짜리 전세를 들어가서 3월에 계약금을 지급하고 계약을 했다. 잔금을 5월에 치르고 이제 꿈꾸던 전세생활을 기대하고 있었는데, 4월에 집주인이 주택담보대출로 선순위 9억을 받아버렸다! 그렇게 된다면 만약 집이 집주인의 사정으로 경매로 넘어가서 한 12억에 팔릴 경우, 12억 - 9억을 한 3억만 돌려받을 수 있다. 참으로 슬픈 현실. 따라서 내가 들어가서 전입신고한 다음날(돈 받을 대항력 발생 시기) 까지는 집주인이 아무 권리도 설정 못하게 해야 한다.
>> 그런데 만약 뭐 몇천만 원 ~ 1억 이 정도는 선순위 채권 (먼저 돈 받을 권리)이 있어도, 매매가격이 전세가격보다 꽤 높으므로 걱정은 안 해도 될 것 같지만 그래도 선순위 채권(근저당권 등)이 있으면 세입자는 조심해야 하고, 집주인은 이것이 안전한 물건인 것을 설득시켜야 할 것이다.
4. 임대인은 잔금지급일 또는 보증보험가입 예정일 당일까지 소유권이전등기를 신청하지 않는다.
>> 이것은 전세보증보험 심사과정이 느려질 수 있으므로 넣는 특약이다. 그런 일이 거의 없지만, 전세 계약 도중 갑자기 집주인(아버지)이 아들에게 집을 물려주는 일이 있다. 임대인이 아버지->아들이 되면서 채무조사도 다시 해야 하고, 또 심사가 거부될 수도 있으므로 넣는 특약이다.
5. 임대인은 국세, 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지한다. 세금 체납이 확인되는 경우, 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
>> 이 사항은 전세사기가 너무 많아져서 2023년 10월부터 이제 법적으로 고시해야 하는 듯하다. 국세나 지방세는 가장 강력한 권력이다. 일단 집이 경매로 넘어가면 밀렸던 국세, 지방세 등 세금을 다 뜯어내고 나머지를 세입자나 권리자(은행)에게 나누어 준다. 따라서 집주인이 성실히 납세한 증명서 (납세증명서, 지방세 납입증명서)등을 보고 확인해야 한다.
6. 임대인은 임대계약 만료 시 새 임대차 여부와 관계없이 임대차 보증금을 즉시 임차인에게 반환한다.
>> 이건 빈번히 발생하는 사항이다. 세입자가 이제 나가려고 전세보증금 10억 주세요! 할 때, 다음 세입자가 들어오지 않아 세입자가 들어오면 준다는 집주인이 있다. 집주인도 어쩔 수 없다. 갑자기 10억을 어디서 구하나? 그런데 세입자의 입장도 같으므로, 전세보증금을 그런 이유로 돌려주지 않으면 <임차권등기 때리고 연 이자율 세게 받는다고 호통치면> 집주인은 전세를 7억 정도로 싸게 내놓거나 울면서 어떻게든 대출을 받아 보증금을 내줄 것이다.
7. 입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 직접 처리한다. 입주 전 발생한 공과금과 관리비는 임대인이 책임진다.
>> 이건 당연한 말이지만 이거 당신이 들어오고 나서 고장 났잖아! 이런 집주인도 많다. 따라서 입주 전 미리미리 동영상, 사진으로 증거를 남겨 놓기 바란다.
[결론] 사이좋게 특약 넣을 건 넣고 뺄 건 빼자
물론 임대인, 임차인 각자에게 유리한 특약만 넣어주거나 뺄 수는 없다. 서로 합의와 조율을 통해 특약을 넣어주는 것이 중요하다. 임대인은 임차인에게 전세보증금을 확실히 돌려줄 수 있도록, 세입자는 임차인의 아파트를 깨끗이 쓰도록 하는 것을 목적으로 하는 것이 필요하다고 생각한다. 부동산의 나라 대한민국에서 사이좋게 집을 계약하고, 서로의 신용을 지키자!
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