Digital 금융과 법

[답: 1] 거래사례비교법 자동차, 토지+건물 일괄평가 원가법 건설기계, 항공기, 선박, 건물 수익환원법 저작권, 영업권, 특허권, 실용신안권, 광업재단, 광업권 등... 무형자산, 기업가치 공시지가 기준법 토지 임대사례 비교법 임대료

전통적 소득접근법 >>> 수익가격 = 순수익 / 환원이율 순수익 = 가능총소독 - 공실 및 불량부채 손실액 - 영업경비 + 가능총소득 = 5,000만원 - 공실손실상당액 = 250만원 - 유지관리비 = 150만원 (포함 X) 부채서비스액 = 1000만원 (영업경비 불포함) - 화재보험료 = 100만원 (영업경비) (포함 X) 개인업무비 = 500만원 (영업경비 불포함) = 4,500 만원 / 환원이율 = 9억원. (기대이율 필요 없음) 영업경비 영업경비 불포함 유지비 수선비 전기세 재산세 보험료 수수료 전화료 관리비 광고비 소득세 법인세 자본이득세 감가상각비 부채서비스액 개인적업무비 소유자급여 (영업이랑 상관없는 돈. 세금 등)

[답: 1] 1.1 균형의 원칙(내부): 생산요소의 결합비율이 적절한 균형 필요, 내부구성요소들이 균형을 이루지 못하면 기능적 감가상각의 요인이 된다. (not 경제적 감가상각) - 냉난방비 문제, 화장식 적은 문제 등 1.2 적합의 원칙(외부): 부동산 특성이 시장수요와 일치해야 높은 가치 - 부동산의 입지와 인근환경의 영향 고려. - 입점부지 선택, 후보지역분석 문제 등 균은 내부, 적은 외부. 다른 원칙들은 없음.

[답: 4] 4. 표준주택은 '단독주택' 중에서만 선정한다. 공동주택 나가! 1. 표준지 공시사항 : - 용도지역, 지번, 지목, 면적 및 형상, 도로상황, 단위면적 당 가격, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 지세 2. 이의신청 타당하면 당연히 표준지공시지가 조정해야지요 3. 표준지 선정 토지는 개별공시지가를 결정, 공시하지 않을 수 있다. 표준지에서는 표준지공시지가 = 개별공시지가이다. 5. 시장,군수 또는 구청장은 표준주택가격을 기준으로 개별주택가격을 산정한다

[답: 2] 1. 100% - 10% = 90%만 정액법으로 감가 30년, 년당 3% 씩 빠진다. 2. 20% 싸게 매도 됐으면 100원짜리가 80원에 팔렸다는 것으로, 원복해주려면 100/80 = 1.25를 곱해줘야 한다.

[답:5] 5. 직접환원법(한 해의 안정화된 순영업소득 사용)이 소득률((종합)자본환원율)을 활용한다. 할인현금흐름분석법(여러 해 현금흐름 사용)에서는 수익률(세후수익률, 지분배당률) 등으로 자본환원한다. 1. 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법 2. 여러가지 미래예측기법 사용 3. 영업소득, 부동산 처분 후 지분복귀액도 포함 4. 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법은 현금흐름 할인하여 투자분석법

[답: 3 ] 1억원 X (1/1.07)^5 = 7,100만원

[답:3] 3. 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이 아니라 지분에 대한 부채의 비율이다. (부채총계/자기자분총계) 1. 채무불이행률 = (영업경비+부채서비스액)/유효총소득 2. 대부비율(LTV) = 융자액/부동산가치 2.1 지분비율 = 지분투자액/부동산가치, 대부비율 + 지분비율 = 1 4. 총자산회전률 = (가능총소득 or 유효총소득)/총자산(부동산의가치) 5. 너무 당연한 말

[답: 4] 1. 위험과 수익은 비례관계 2. 평균분산결정법에서 기대수익률의 표준편차가 클수록, 위험이 크다. 3-4 위험의 처리방법 3.1 위험 투자 제외방법 3.2 보수적예측방법 - 비관적 상황의 확률을 높이는 방법으로 투자수익률 낮게 예측, 위험 높은 투자 제외 3.3 위험조정할인율 사용 - 요구수익률 위험 따라 위험할증률 추가, 위험 투자일수록 높은 할인률 5. 민감도분석: 투입요소 변화 따라 순현재가치와 내부수익률 등 투자결과치가 변동 따짐

[답:3] 단순회수기간법은 화폐의 시간적 가치 고려 X 위에서의 회수기간 = 투자금액 / 순영업소득